Vendre sa maison avec un réseau d’assainissement non conforme : voilà une situation bien plus courante qu’on ne le pense, et qui inquiète souvent inutilement les propriétaires et les acquéreurs. Recevoir un diagnostic assainissement mentionnant une non-conformité fait peur à beaucoup de vendeurs et de futurs propriétaires. Beaucoup pensent, à tort, que leur maison devient invendable tant que l’installation n’est pas entièrement refaite. Beaucoup d’acquéreurs s’imaginent déjà avoir des débordements à chaque chasse d’eau tirée. En réalité, la loi encadre précisément cette situation, et une non-conformité n’empêche presque jamais une vente à La Crau ou ailleurs et surtout nous allons voir que la notion d’absence de conformité peut contenir des causes très différentes.
Ce guide fait le point sur les obligations du vendeur, les responsabilités de l’acquéreur, les délais légaux et les différences essentielles entre assainissement collectif et assainissement individuel.
🖊️ Contrairement aux idées reçues, je rencontre ce cas de figure assez souvent notamment dans des zones reculées en campagne ou sur les hauteurs pour des maisons dont l’accès au tout à l’égout est compliqué techniquement ou trop éloigné donc trop coûteux.
Vendre sa maison avec un assainissement non conforme : ce qu’il faut retenir
En résumé : une non-conformité doit être mentionnée dans le diagnostic, mais elle n’empêche ni la signature du compromis, ni la vente elle-même. Elle se gère par l’information de l’acquéreur et, le plus souvent, par une négociation du prix si le travail de conseiller immobilier n’a pas été fait en amont.
Assainissement collectif ou individuel : deux réalités bien différentes
Avant de parler de conformité, il faut distinguer deux systèmes qui ne répondent pas aux mêmes règles.
L’assainissement collectif, plus connu sous le nom de tout-à-l’égout, correspond à un raccordement du logement au réseau public de collecte des eaux usées, géré par la commune ou l’intercommunalité. Aucun diagnostic spécifique n’est imposé par la loi lors d’une vente, mais le vendeur doit être en mesure d’attester que le raccordement est effectif et conforme.
L’assainissement non collectif (ANC), aussi appelé assainissement individuel, concerne tous les logements qui ne sont pas reliés au réseau public : fosse toutes eaux, micro-station, filtre compact, tranchées d’épandage, etc. Cette installation est contrôlée par le SPANC (Service Public d’Assainissement Non Collectif), rattaché à la commune ou à l’intercommunalité.
À La Crau, comme dans de nombreuses communes du Var, j’observe encore des secteurs pavillonnaires ou des hameaux non raccordés, l’assainissement individuel reste très fréquent, notamment sur les biens un peu excentrés du centre-ville.
Le diagnostic assainissement : une obligation légale avant la vente
Pour tout logement non raccordé au tout-à-l’égout, la loi impose de joindre au dossier de diagnostic technique un diagnostic assainissement non collectif réalisé par le SPANC, daté de moins de trois ans à la date de signature de l’acte authentique (article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation).
Si le dernier contrôle date de plus de trois ans, c’est au propriétaire vendeur d’organiser, à ses frais, une nouvelle visite de contrôle avant la mise en vente. C’est un point que je vérifie systématiquement dès l’estimation, car un rendez-vous SPANC peut parfois prendre plusieurs semaines à obtenir selon les communes — mieux vaut l’anticiper largement avant la signature du compromis.
Pour les biens raccordés au tout-à-l’égout, aucun diagnostic n’est en principe exigé, sauf disposition locale particulière dans certaines communes. Un simple justificatif de raccordement peut néanmoins être demandé par le notaire.
Ce que contient réellement le rapport du SPANC
Beaucoup de propriétaires découvrent le contenu de ce document au moment de la vente, sans jamais l’avoir consulté depuis leur achat. Le rapport de contrôle SPANC précise notamment :
- le type de filière installée (fosse toutes eaux, micro-station, filtre à sable, tranchées d’épandage, etc.) ;
- l’état général de l’installation et son entretien ;
- la présence éventuelle de rejets non conformes dans le milieu naturel ou dans un fossé ;
- les travaux recommandés, classés selon leur degré d’urgence ;
- le délai imposé pour réaliser une mise en conformité, lorsque celle-ci est requise.
Ce dernier point mérite d’être lu attentivement : tous les diagnostics « non conformes » n’imposent pas le même degré d’urgence. Certains mentionnent un simple suivi, d’autres une obligation de travaux dans le délai d’un an évoqué plus haut.
Que se passe-t-il si le diagnostic révèle une non-conformité ?
C’est le point qui inquiète le plus les vendeurs — et pourtant, la règle est claire : une non-conformité ne bloque pas la vente.
Le diagnostic informe simplement l’acquéreur de l’état réel de l’installation. Deux situations sont alors possibles :
- le vendeur choisit de réaliser les travaux de mise en conformité avant la signature, à ses frais, pour vendre un bien « en règle » ;
- le vendeur vend en l’état, en informant clairement l’acquéreur, qui dispose alors d’un délai légal d’un an après la signature de l’acte authentique pour réaliser les travaux de mise en conformité.
Dans la grande majorité des dossiers que je traite, c’est la seconde option qui est retenue : le bien se vend avec la non-conformité clairement mentionnée, ce qui évite au vendeur d’avancer des travaux coûteux avant même d’avoir trouvé un acquéreur.
Il faut aussi rassurer sur un point souvent source d’inquiétude : la non-conformité n’allonge pas mécaniquement le délai de vente. Un acheteur bien informé, avec une estimation claire du coût des travaux, prend sa décision en connaissance de cause — c’est l’incertitude et le flou qui font fuir les acquéreurs, pas la non-conformité elle-même.
Qui paie les travaux de mise en conformité ?
En pratique, cette question se règle presque toujours au moment de la négociation du prix, plutôt que par une obligation légale rigide. De mon côté, je veille toujours à ce que les acquéreurs en soient informés, avant même la visite, lorsque nous discutons de leur projet immobilier en amont.
- Si le vendeur s’engage par écrit à réaliser les travaux avant la vente, c’est lui qui en assume le coût.
- Si le bien est vendu en l’état, c’est l’acquéreur qui devient responsable de la mise en conformité dans le délai d’un an — mais il négocie très généralement une baisse de prix correspondant à une estimation du montant des travaux, qui peut aller de 6 000 € à 15 000 € selon la filière d’assainissement à installer. Encore une fois, j’ai vendu de nombreuses maisons avec une fosse sceptique et la négociation sur ce point ,ne doit pas avoir lieu si les acquéreurs sont correctement informés avant d’avoir une offre d’achat et avant même de venir visiter la maison. Ils achètent en connaissance de cause. Lors de la rédaction de mon avis de valeur de la maison avant sa mise en vente, j’en tiens compte de le prix.
S’il s’avère que la fosse sceptique présente un dysfonctionnement important après le diagnostic du SPANC rendant son utilisation quotidienne compliquée, mon rôle à ce stade est d’aider les deux parties à s’accorder sur un montant réaliste, en m’appuyant si besoin sur des devis d’entreprises locales d’assainissement, pour éviter qu’une négociation ne s’enlise sur une estimation approximative.
Anomalie mineure ou dysfonctionnement réel : savoir faire la différence
Toutes les non-conformités ne se valent pas, et c’est un point que je prends toujours le temps d’expliquer à mes vendeurs.
Certaines anomalies relevées par le diagnostic sont mineures : un regard de visite difficile d’accès, un défaut d’entretien sans conséquence sur le fonctionnement, ou une pièce administrative manquante. D’autres révèlent un véritable dysfonctionnement : une fosse qui déborde, un rejet directement dans le milieu naturel, ou une installation totalement absente.
Un cas fréquent, et souvent mal compris par les propriétaires : un mauvais raccordement des eaux pluviales. Une gouttière, une évacuation de terrasse ou un évier extérieur peuvent, par erreur (parfois commise par un ancien propriétaire ou un artisan), se retrouver raccordés au réseau d’eaux usées plutôt qu’au réseau d’eaux pluviales. Le réseau principal de la maison fonctionne parfaitement, et cette erreur ponctuelle suffit à faire ressortir une non-conformité au diagnostic. Cela ne signifie absolument pas que toute l’installation doit être refaite : bien identifiée, cette anomalie se corrige souvent avec une intervention ciblée et peu coûteuse. Ce type de découverte accompagne parfois celle d’autres irrégularités, comme des travaux non déclarés, un sujet que je traite en détail dans un autre article.
Peut-on signer un compromis avec un assainissement non conforme ?
Oui, tout à fait. Le compromis de vente peut être signé avec un diagnostic assainissement mentionnant une non-conformité, à condition que :
- le diagnostic soit annexé au compromis et remis à l’acquéreur ;
- la non-conformité et ses conséquences (délai d’un an, obligation de travaux) soient clairement mentionnées ;
- l’acquéreur confirme, par sa signature, avoir pris connaissance de cette information.
C’est un point de vigilance que je porte systématiquement à la connaissance du notaire dès la préparation du compromis, afin d’éviter toute contestation après la signature de l’acte authentique.
Assainissement collectif non conforme : le cas du raccordement au tout-à-l’égout
Le sujet ne concerne pas uniquement l’assainissement individuel. Un bien raccordé au tout-à-l’égout peut lui aussi présenter une non-conformité, généralement liée à :
- un raccordement ancien, mal réalisé ou jamais mis aux normes depuis la construction ;
- un défaut de séparation entre eaux usées et eaux pluviales sur le réseau privé du logement ;
- l’absence de justificatif de raccordement lorsque la commune en fait la demande.
Certaines communes, notamment en Île-de-France, imposent même un contrôle de conformité obligatoire du raccordement, y compris pour les biens déjà reliés au réseau collectif.
Cette obligation n’est pas encore en vigueur sur le territoire de Toulon Provence Méditerranée (TPM) : à La Crau, elle n’est aujourd’hui pas encore en vigueur. En revanche, depuis un arrêté pris fin 2024, le contrôle de conformité du raccordement au tout-à-l’égout est devenu obligatoire dans plusieurs communes voisines : La Farlède, Solliès-Pont, Solliès-Toucas et Solliès-Ville, Belgentier (communauté de communes de la Vallée du Gapeau), ainsi que dans certaines communes à l’ouest de Toulon. La règle peut donc varier d’une commune à l’autre au sein d’un même bassin de vie, ce qui renforce l’intérêt de vérifier systématiquement la situation exacte auprès du service assainissement concerné avant toute mise en vente.
🖊️BON A SAVOIR : j’ai eu le cas récemment sur une maison à Solliès-Pont, à cause d’un évier extérieur pourtant correctement raccordé aux eaux usées. La maison été correctement raccordée au tout à l’égout dans son intégralité. Malgré tout, après le passage de Véolia (obligatoire depuis fin 2024 sur cette commune), le rapport a présenté une non conformité du réseau d’assainissement collectif.
La cause? Un évier extérieur raccordé au tout à l’égout mais non abrité. Veolia vient s’assurer que le circuit des eaux usées est bien séparé des eaux pluviales. Hors ici, en cas de pluies, l’évier n’étant pas abrité ou fermé, les eaux de pluies partent dans la canalisation des eaux usées.
La solution? Venir l’abriter avec une marquise par exemple.
On se retrouve donc avec un diagnostic du réseau non conforme sur la maison à cause d’un point relativement facile à régler et minime. J’ai rassuré les acheteurs en ce sens qui ont évidemment maintenu l’achat de leur maison (la promesse de vente est signée au moment où je rédige cet article et cette famille avec enfants va pouvoir profiter dans peu de temps d’un super jardin avec piscine). A l’instar de la conformité concernant le bâti d’un bien immobilier (voir mon article Vendre son bien avec des travaux non déclarés), mon rôle et mon devoir sont d’analyser et décrypter la cause de la non conformité, pas d’être anxiogène.
Pourquoi consulter le zonage d’assainissement avant une vente
Chaque commune dispose d’un zonage d’assainissement, document qui définit secteur par secteur si les parcelles sont desservies par le réseau collectif, destinées à l’être dans les années à venir, ou durablement maintenues en assainissement individuel. Ce document, souvent annexé au PLU, est une information précieuse à consulter avant toute mise en vente.
Un bien situé dans une zone où le raccordement collectif est programmé à moyen terme change la donne pour un acquéreur : il peut être pertinent de le mentionner, sans en faire une promesse, car cela relativise l’investissement lié à une éventuelle mise en conformité individuelle. À l’inverse, un secteur durablement classé en assainissement non collectif signale que l’investissement dans une filière individuelle performante a du sens sur le long terme. C’est un point que je vérifie systématiquement en parallèle du PLU lorsque j’estime un bien excentré du centre-ville de La Crau.
Ma position de conseiller immobilier
Je ne dramatise jamais une non-conformité. C’est une situation courante, encadrée par la loi, qui se règle presque toujours par la négociation plutôt que par un blocage de la vente.
Je ne dissimule jamais un diagnostic, quel que soit son contenu. C’est le meilleur moyen de sécuriser la vente jusqu’à l’acte authentique et d’éviter tout recours de l’acquéreur après la signature.
Je distingue systématiquement une anomalie mineure d’un dysfonctionnement réel, pour ne pas inquiéter inutilement un vendeur ni sous-estimer une situation qui mérite d’être traitée sérieusement.
J’anticipe le contrôle SPANC dès l’estimation, pour ne pas subir de retard au moment du compromis — un rendez-vous obtenu trop tard peut retarder une signature de plusieurs semaines.
Je travaille en lien avec le SPANC, le notaire et, si besoin, des entreprises d’assainissement locales pour chiffrer les travaux avec précision plutôt que de laisser vendeur et acquéreur négocier sur une estimation approximative.
Julien Sgheiz, conseiller immobilier à La Crau
Les erreurs fréquentes des vendeurs face à un diagnostic non conforme
Sur le terrain, je retrouve régulièrement les mêmes réflexes, qui compliquent inutilement une vente :
- Attendre la dernière minute pour faire réaliser le contrôle SPANC ou Véolia, alors que le rendez-vous peut prendre plusieurs semaines selon les communes.
- Vouloir cacher ou minimiser le diagnostic auprès des acquéreurs, ce qui fragilise la confiance et peut exposer à une contestation après la vente.
- Engager des travaux partiels sans validation du SPANC, avec le risque de devoir tout refaire si l’intervention ne répond pas aux normes attendues.
- Fixer un prix de vente sans tenir compte du coût potentiel des travaux, ce qui provoque une renégociation tardive et parfois tendue au moment du compromis.
- Confondre non-conformité et logement insalubre, alors que la très large majorité des dossiers concernent des anomalies gérables sans drame.
Foire aux questions
Une non-conformité empêche-t-elle de vendre ? Non. Elle doit simplement être mentionnée dans le diagnostic et communiquée à l’acquéreur.
Qui doit réaliser les travaux, le vendeur ou l’acquéreur ? Cela dépend de l’accord trouvé : soit le vendeur les réalise avant la vente, soit l’acquéreur s’en charge dans le délai légal d’un an après l’acte authentique.
Le diagnostic assainissement est-il obligatoire pour un bien raccordé au tout-à-l’égout ? En principe non, sauf réglementation locale spécifique. Un justificatif de raccordement peut néanmoins être demandé.
Combien coûtent les travaux de mise en conformité d’un assainissement individuel ? En général entre 6 000 € et 15 000 €, selon la filière retenue (fosse toutes eaux, micro-station, filtre compact) et la configuration du terrain.
Le diagnostic assainissement a-t-il une durée de validité ? Oui, il doit dater de moins de trois ans à la date de signature de l’acte authentique.
Une anomalie mineure a-t-elle le même impact qu’un dysfonctionnement important ? Non. Une anomalie mineure se corrige souvent à moindre coût, tandis qu’un dysfonctionnement réel nécessite une remise aux normes complète.
Le notaire peut-il refuser de signer l’acte en cas de non-conformité ? Non, dès lors que le diagnostic est annexé au dossier et que l’acquéreur en a pris connaissance. Le notaire s’assure simplement que l’information a bien été transmise.
Peut-on négocier le prix de vente en raison d’un assainissement non conforme ? Oui : le prix intègre alors une décote correspondant à une estimation du coût des travaux à venir.
Conclusion et accompagnement
Un assainissement non conforme n’est ni une fatalité, ni un motif de blocage pour une vente à La Crau. C’est une situation à identifier tôt, à expliquer clairement à l’acquéreur, et à intégrer dans la négociation du prix plutôt que de la subir dans l’urgence.
Si vous vous interrogez sur la conformité de votre installation avant une mise en vente, je vous accompagne à La Crau et dans les communes environnantes pour faire le point avec le SPANC, anticiper le diagnostic et sécuriser votre dossier jusqu’à la signature.
Vous pouvez d’ailleurs obtenir une estimation gratuite de votre bien dès maintenant, sans engagement, ou prendre rendez-vous directement pour échanger sur cela.
Julien Sgheiz — Conseiller immobilier à La Crau 📞 06 86 28 75 68 📧 julien.sgheiz@iadfrance.fr