Vendre un bien immobilier à La Crau dans le cadre d’une succession

Article rédigé par Julien Sgheiz, conseiller immobilier à La Crau, le 31 août 2026

Vendre un bien immobilier en succession ne se lance pas une fois que « tout est réglé ». Dans la réalité du terrain, à la suite d’un décès, la maison ou l’appartement doit souvent être vendu en parallèle des démarches de succession, en lien étroit avec le notaire chargé du dossier.

C’est une question que je traite très régulièrement, aux côtés des notaires de La Crau et des communes voisines : peut-on mettre le bien en vente rapidement ? Faut-il l’accord de tous les héritiers ?

Que se passe-t-il si l’un d’eux refuse, reste injoignable, ou si l’on ne sait même pas encore qui sont tous les héritiers ?

Cet article répond étape par étape, avec un langage volontairement simple, à destination de tout propriétaire ou futur acquéreur concerné par ce sujet à La Crau.

À retenir : vendre un bien immobilier en succession est presque toujours possible, souvent avant même la clôture complète du dossier successoral.

Sommaire

• Que se passe-t-il juridiquement au décès du propriétaire ?
• Peut-on vendre un bien immobilier en cours de succession ?
• Peut-on estimer et mettre en vente dès les premières semaines ?
• Héritiers non identifiés ou introuvables : le rôle du généalogiste successoral
• L’accord des héritiers : la question centrale
• Les étapes concrètes, du décès à la signature
• Maison ou appartement : des situations parfois différentes
• Vider le bien : avant ou après la mise en vente ?
• Qui paie quoi : diagnostics, travaux, frais
• Vendre quand les héritiers sont éloignés ou à l’étranger
• Les mots à bien comprendre : indivision, partage, licitation
• Cas pratique
• Ma position de conseiller immobilier
• Foire aux questions

Que se passe-t-il juridiquement au décès du propriétaire ?

Dès l’ouverture de la succession, le bien immobilier ne devient pas automatiquement la propriété d’un héritier en particulier. Il tombe en indivision : tous les héritiers en deviennent propriétaires ensemble, chacun pour une quote-part, sans division matérielle du bien.

Concrètement, personne ne « possède » la chambre du fond ou le garage : chaque héritier détient une fraction de l’ensemble du bien. C’est cette indivision qui explique pourquoi certaines décisions, comme la vente, nécessitent l’accord de plusieurs personnes.

Le notaire intervient dès cette étape pour établir la dévolution successorale (qui hérite, et de quelle part) et pour ouvrir le dossier.

Si vous souhaitez anticiper ces questions bien en amont, j’ai détaillé un guide complet pour anticiper sa succession et faciliter la transmission de son patrimoine.

Peut-on vendre un bien immobilier en cours de succession ?

C’est la question qui revient le plus souvent, et la réponse rassure généralement les héritiers : oui, dans la grande majorité des cas, il n’est pas nécessaire d’attendre la clôture complète de la succession pour vendre un bien immobilier en succession.

Ce qu’il faut au minimum avant de pouvoir signer une vente :

• un acte de notoriété ou une attestation de propriété immobilière, établi par le notaire, qui identifie précisément les héritiers et leurs droits sur le bien ;
• l’accord des héritiers concernés (voir plus loin) ;
• dans certains cas, une déclaration de succession déposée ou en cours de dépôt auprès de l’administration fiscale.

Ce qui peut en revanche nécessiter d’attendre un peu plus :

• une succession complexe avec plusieurs biens ou plusieurs générations d’héritiers ;
• une indivision entre des héritiers difficiles à identifier ou à joindre ;
• un désaccord sur le partage global du patrimoine.

Dans l’immense majorité des dossiers que j’accompagne, la vente peut être engagée bien avant que la succession soit intégralement liquidée.

Peut-on estimer et mettre en vente dès les premières semaines ?

Oui, et c’est même souvent recommandé. Une estimation réalisée tôt permet aux héritiers de se projeter, d’anticiper les frais et d’éviter qu’un bien reste vide plusieurs mois, ce qui a un coût (charges, taxe foncière, assurance, entretien, risques de dégradation).

Mon rôle à ce stade consiste à :

• réaliser un avis de valeur objectif et argumenté ;
• accompagner les héritiers dans la compréhension du marché local ;
• coordonner avec le notaire pour que le mandat de vente puisse être signé dès que le dossier le permet.

Héritiers non identifiés ou introuvables : le rôle du généalogiste successoral

C’est un cas de figure moins connu du grand public, mais que je rencontre régulièrement sur le terrain : au moment d’ouvrir la succession, tous les héritiers ne sont pas toujours identifiés ou localisables.

Cela peut arriver dans plusieurs situations :

• l’absence de testament et une famille éloignée ou recomposée ;
• des héritiers de degré éloigné (cousins, grands-oncles, grands-tantes) dont l’existence n’était pas connue des proches ;
• des héritiers ayant quitté la région ou le pays depuis longtemps, sans contact maintenu avec la famille ;
• une succession dite « vacante », où aucun héritier connu ne s’est manifesté.

Dans ces cas, le notaire mandate un généalogiste successoral. Sa mission consiste à :

• reconstituer l’arbre généalogique du défunt à partir des actes d’état civil ;
• rechercher et localiser tous les héritiers, même les plus éloignés ;
• faire signer à chaque héritier retrouvé un contrat de révélation, qui l’informe de ses droits en contrepartie d’honoraires (généralement un pourcentage de sa part dans la succession).

Ce que cela change pour la vente du bien : tant que l’ensemble des héritiers indivisaires n’est pas identifié, il est impossible de signer valablement un mandat de vente ou un acte de vente, puisque l’accord de tous les indivisaires (ou la procédure de majorité qualifiée vue plus loin) suppose de savoir qui sont ces indivisaires. Le recours à un généalogiste peut donc rallonger le délai avant la mise en vente effective, mais c’est une étape incontournable pour sécuriser juridiquement la transaction.

Je conseille systématiquement aux héritiers connus de ne pas s’inquiéter de ce délai : une fois le travail du généalogiste terminé, la vente peut suivre son cours normalement, avec un dossier bien plus solide qu’une vente réalisée en ignorant l’existence d’un héritier.

🖊️ J’ai déjà travaillé plusieurs fois avec des généalogistes que ce soit pour la représentation d’un enfant issu d’un premier mariage côté paternel et dont le père est décédé dans le cadre de la vente d’une maison sur Solliès-Pont. Je n’ai jamais recontré ce fils en indivision avec son demi frère et sa belle-mère. L’ensemble des échanges et la signature des actes sont passés par le généalogiste. Autre cas rencontré: le décès malheureux de la propriétaire pendant la commercialisation d’un immeuble à la Seyne sur Mer juste après qu’un acheteur ai formulé une offre d’achat qui avait été acceptée. Le projet est à l’arrêt total. Cette personne n’avait pas d’enfants. Un généalogiste est donc intervenu pour la recherche d’héritiers. Cela a pris plus d’un an et demi. L’acheteur a préféré se desister au bout de 8 mois ne sachant pas quelle durée cela allait prendre. Une fois les héritiers indirects identifiés, j’ai pu reprendre la commercialisation du bien.

L’accord des héritiers : la question centrale

Vendre un bien immobilier en succession obéit en principe à une règle simple : l’unanimité des héritiers est nécessaire. Il suffit qu’un seul héritier refuse ou reste silencieux pour que la vente amiable soit bloquée. Jusqu’à présent cela se passait comme cela.

La procédure des deux tiers (article 815-5-1 du Code civil)

Les héritiers réunissant au moins deux tiers des droits indivis peuvent, conformément à l’article 815-5-1 du Code civil, exprimer devant notaire leur intention de vendre. Cette intention est ensuite notifiée aux autres héritiers. En l’absence de réponse dans un délai de trois mois, ou en cas d’opposition, le notaire dresse un procès-verbal, et le tribunal judiciaire peut être saisi pour autoriser la vente si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des héritiers récalcitrants.

La nouveauté de la loi du 7 avril 2026

La loi n°2026-248 du 7 avril 2026 a ajouté un outil supplémentaire, à l’article 815-6 du Code civil : le président du tribunal judiciaire peut désormais autoriser un seul héritier à signer seul l’acte de vente, sans passage préalable devant notaire, dès lors que l’urgence et l’intérêt commun sont démontrés (bien qui se dégrade, difficultés financières pesant sur l’indivision, par exemple). Cette solution répond notamment au cas fréquent de l’héritier injoignable ou silencieux, et pas uniquement à celui qui refuse expressément la vente. (Source : Sortie d’indivision successorale : ce que change la loi du 7 avril 2026, Syage Notaires)

Il est important de garder en tête que ces procédures restent des recours en cas de blocage. Dans l’immense majorité des dossiers que j’accompagne, un dialogue mené suffisamment tôt entre les héritiers permet d’aboutir à un accord amiable, plus rapide et moins coûteux qu’une procédure judiciaire. J’ai rarement recontré des cas où certains héritiers bloquaient réellement la vente. Il peut y avoir des désaccords sur le délai de mise en vente (ne pas oublier que souvent il est difficle de se séparer de la maison de ses parents avec les souvenirs présents) ou sur le prix mais je n’ai jamais rencontré quelqu’un qui bloquait totalement le processus.

Les étapes concrètes, du décès à la signature

1. Ouverture de la succession auprès du notaire, identification des héritiers (avec, si besoin, l’intervention d’un généalogiste).
2. Établissement de l’acte de notoriété ou de l’attestation de propriété immobilière par le notaire.
3. Estimation du bien et échanges avec les héritiers sur le projet de vente.
4. Signature du mandat de vente, par l’ensemble des héritiers concernés ou selon les modalités de majorité qualifiée si nécessaire.
5. Diagnostics techniques et éventuels travaux à prévoir avant la mise en vente.
6. Commercialisation du bien, visites, négociation.
7. Compromis de vente, avec transmission du dossier complet au notaire.
8. Signature de l’acte définitif et répartition du prix entre les héritiers, selon leurs quotes-parts.

Mon rôle, à chaque étape, est de faire l’interface entre les héritiers et le notaire : m’assurer que les documents nécessaires sont réunis, que les héritiers restent informés, et que la commercialisation avance sans attendre inutilement la clôture complète du dossier.

Maison ou appartement : des situations parfois différentes

Pour un appartement en copropriété :

• le syndic doit être informé du décès et de la future vente ;
• il faut réunir les documents de copropriété (règlement, charges, procès-verbaux d’assemblée générale, éventuels travaux votés) ;
• les charges impayées ou les travaux à venir peuvent influencer la négociation.

Pour une maison :

• l’entretien du bien (jardin, piscine, toiture) est souvent un point de vigilance lorsque le bien reste vacant plusieurs mois ;
• des diagnostics complémentaires peuvent être nécessaires (assainissement individuel notamment) ;
• la présence de travaux non déclarés par un ancien propriétaire peut être découverte à cette occasion — un sujet que je détaille dans un article dédié.
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Vider le bien : avant ou après la mise en vente ?

C’est une question à la fois pratique et sensible. Deux approches sont possibles :

• Vendre meublé, en l’état : cela permet de ne pas retarder la mise en vente, mais peut donner une impression de bien « à rafraîchir » lors des visites.
• Vider le bien avant la commercialisation : cela demande du temps et de l’organisation entre héritiers (tri des affaires, souvenirs familiaux, objets à partager), mais valorise généralement mieux le bien.

Il n’y a pas de bonne réponse universelle : cela dépend du temps disponible, de la disponibilité des héritiers, et de l’état du bien. Je conseille aux héritiers de ne pas se précipiter sur ce point avant d’avoir échangé calmement entre eux, ce moment étant souvent chargé émotionnellement.

🖊️ La plupart du temps, lors de mes dossiers de vente en succession, j’explique aux vendeurs (qui sont la majorité du temps les enfants) que ce n’est pas un problème si le bien est encore meublé. Ils vivent un évènement douloureux, sont dans les papiers et les différentes étapes à gérer et n’ont donc pas la tête ou le temps de pouvoir faire cela rapidement. Je leur explique que c’est mon métier, j’en ai l’habitude et que je sais projeter les acquéreurs potentiels en les informant en parallèle du contexte.

Qui paie quoi : diagnostics, travaux, frais

Les frais liés à la vente (diagnostics obligatoires, éventuels travaux de mise en valeur, frais d’agence) sont en principe pris en charge collectivement par la succession, avant répartition du prix net entre les héritiers selon leurs quotes-parts.

En cas de désaccord sur des travaux à réaliser avant la vente (par exemple une remise en état pour faciliter la commercialisation), il est préférable d’en discuter en amont avec l’ensemble des héritiers et, si besoin, avec le notaire, pour éviter tout blocage au moment de la signature.

Pour vous donner un ordre d’idée du prix net que peut espérer chaque héritier une fois ces frais déduits, j’ai détaillé les prix par quartier à La Crau.

Vendre quand les héritiers sont éloignés ou à l’étranger

Il est fréquent que les héritiers résident dans des régions différentes, voire à l’étranger. Cela ne bloque pas la vente d’un bien immobilier en succession : plusieurs solutions existent.

• La procuration, donnée au notaire ou à un autre héritier, pour signer les actes sans être physiquement présent.
• La signature électronique, de plus en plus utilisée par les études notariales pour les actes qui s’y prêtent.
• Les visites en visioconférence ou les comptes rendus détaillés que je peux fournir aux héritiers éloignés, pour qu’ils restent informés de l’avancée du dossier sans avoir à se déplacer.

  🖊️ Je m’occupe en ce moment de la vente d’une villa sur Saint-Cyr sur Mer et dont les héritiers habitent en Normandie et dans le Gard. Je m’occupe de tout sur place (rendez-vous diagnostics, géomètre, état des lieux,…) afin d’éviter aux héritiers de devoir descendre et il est facile de nos jours de signer en visioconférence ou via une procuration. Je peux également si les héritiers le souhaitent organiser un vide grenier afin de les soulager de mobilier qu’ils ne veulent pas ou ne peuvent pas garder.

Les mots à bien comprendre : indivision, partage, licitation

• Indivision : situation où plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d’un même bien, chacune pour une quote-part, sans division matérielle.
• Partage : l’opération qui met fin à l’indivision, en attribuant à chaque héritier sa part (en nature ou après la vente du bien et répartition du prix).
• Licitation : la vente aux enchères publiques d’un bien indivis, généralement ordonnée par un tribunal lorsque les héritiers ne parviennent pas à s’entendre à l’amiable.

Ma position de conseiller immobilier

Vendre un bien immobilier en succession n’est jamais purement technique : elle touche à des souvenirs, parfois à des tensions familiales, souvent à une charge émotionnelle réelle. Mon rôle ne se limite pas à trouver un acquéreur.

Je considère qu’un accompagnement sérieux dans ce type de dossier consiste à :

• faire l’interface entre les héritiers et le notaire, pour que chacun avance avec les mêmes informations ;
• anticiper les points de blocage possibles (héritier éloigné, désaccord, généalogiste à mandater) avant qu’ils ne retardent la vente ;
• rester factuel et transparent avec l’ensemble des héritiers, sans privilégier l’un par rapport à l’autre ;
• proposer une estimation réaliste, qui tient compte de l’état du bien et du marché local à La Crau.

Une vente en succession bien préparée se déroule presque toujours plus vite et plus sereinement qu’on ne le craint au départ.

Pour aller plus loin, j’ai aussi recensé les pires erreurs à éviter quand on vend son bien immobilier à La Crau.

Le régime matrimonial, le PACS ou l’union libre ont aussi un impact direct sur qui doit signer et qui hérite d’un bien immobilier : j’ai détaillé ce sujet dans un article dédié sur l’impact du régime matrimonial sur un achat ou une vente immobilière à La Crau.

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Foire aux questions

Peut-on vendre un bien avant la fin de la succession ?

Oui, on peut vendre un bien immobilier en succession dans la majorité des cas. Il faut disposer au minimum d’un acte de notoriété ou d’une attestation de propriété immobilière établis par le notaire, et de l’accord des héritiers concernés.

Un héritier peut-il bloquer la vente ?

En principe, la vente amiable nécessite l’unanimité des héritiers. Des procédures existent néanmoins pour débloquer la situation, notamment la majorité des deux tiers (article 815-5-1) ou, depuis la loi du 7 avril 2026, l’autorisation judiciaire donnée à un seul héritier en cas d’urgence et d’intérêt commun (article 815-6).

Faut-il l’accord de tous les héritiers pour signer un mandat de vente ?

En principe oui, sauf recours aux procédures de majorité qualifiée évoquées plus haut.

Peut-on signer un compromis de vente avant l’acte de notoriété ?

Non. Même si un mandat de vente peut parfois être signé par les héritiers déjà identifiés pour démarrer la commercialisation, aucun compromis ni promesse de vente ne peut être valablement signé tant que le notaire n’a pas établi l’acte de notoriété. Ce document est indispensable pour confirmer avec certitude l’identité de tous les héritiers avant tout engagement contractuel avec un acquéreur.

Que se passe-t-il si tous les héritiers ne sont pas identifiés ?

Le notaire peut mandater un généalogiste successoral, chargé de reconstituer l’arbre généalogique du défunt et de retrouver l’ensemble des héritiers. La vente ne peut être finalisée qu’une fois cette identification terminée.

Comment se répartit le prix de vente ?

Le prix net de vente est réparti entre les héritiers selon leurs quotes-parts respectives dans la succession.

Que faire si un héritier vit à l’étranger ?

Une procuration ou, selon les actes, une signature électronique permettent généralement de ne pas bloquer la vente.

Une maison et un appartement se vendent-ils différemment en succession ?

Les grandes étapes sont identiques, mais un appartement implique en plus la coordination avec le syndic de copropriété, tandis qu’une maison nécessite une vigilance particulière sur l’entretien du bien et d’éventuels travaux non déclarés.

Cet article présente des informations générales à jour à sa date de publication. Il ne remplace pas l’analyse personnalisée d’un notaire, seul habilité à traiter votre dossier de succession.Julien Sgheiz — Conseiller immobilier

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Chaque situation de succession a ses particularités, et cet article ne remplace pas un échange direct sur votre dossier. Si vous avez une question, un doute, ou si vous souhaitez simplement être accompagné dans la vente d’un bien en indivision à La Crau, je suis disponible pour en discuter.

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