Mariage, PACS ou union libre : quel impact sur votre achat ou vente immobilière à La Crau ?

Article rédigé par Julien Sgheiz, conseiller immobilier à La Crau, le 3 septembre 2026

Acheter ou vendre un bien immobilier à deux soulève une question à laquelle on ne pense presque jamais avant qu’un problème n’apparaisse : qui possède quoi, et qui doit signer quoi ? La réponse ne dépend pas de l’amour que vous vous portez, mais d’un détail juridique souvent oublié le jour de l’achat : votre régime matrimonial, votre PACS, ou l’absence des deux si vous vivez en union libre.

Ce sujet, je le vois revenir régulièrement sur le terrain : au moment de vendre après une séparation, de mettre un bien en vente après un décès, ou simplement pour savoir qui doit signer le compromis. Autant l’anticiper avant qu’il ne devienne un problème.

Cet article fait le tour des principaux régimes, avec un seul angle : leurs conséquences concrètes sur un achat, une vente ou la gestion quotidienne d’un bien immobilier. Mise à jour de septembre 2026, incluant la réforme de l’indivision entrée en vigueur en avril 2026.

À retenir : votre situation (mariage, PACS ou union libre) détermine qui est propriétaire, qui doit consentir à la vente, et ce qu’il advient du bien en cas de séparation ou de décès. Une règle s’applique cependant à tous les couples mariés, quel que soit leur régime : la protection du logement familial.

Sommaire

Pourquoi le régime matrimonial de votre couple change tout dans un projet immobilier
Le régime matrimonial légal : la communauté réduite aux acquêts
La séparation de biens
La communauté universelle
La participation aux acquêts
Le cas particulier du PACS
Et pour les couples non mariés (union libre) ?
Ce qui change depuis la loi du 7 avril 2026
La règle qui s’applique à tous : la protection du logement familial
Tableau comparatif des régimes
Mon regard de conseiller immobilier
Questions fréquentes

Pourquoi le régime matrimonial de votre couple change tout dans un projet immobilier

Le régime matrimonial (pour les couples mariés), le PACS ou l’union libre déterminent trois choses essentielles pour un projet immobilier : qui est propriétaire du bien, et dans quelle proportion ; qui doit donner son accord pour vendre ou pour emprunter ; ce qu’il advient du bien en cas de divorce, de séparation ou de décès.

Beaucoup de couples découvrent ces règles au pire moment : lors d’une séparation conflictuelle, ou lorsqu’un notaire leur explique qu’ils ne peuvent pas signer seuls. Autant les connaître en amont.

Le régime matrimonial légal : la communauté réduite aux acquêts

C’est le régime matrimonial qui s’applique automatiquement à tous les couples mariés sans contrat de mariage (articles 1400 et suivants du Code civil). En France, c’est de loin le régime matrimonial le plus répandu.

Ce qui reste à vous

Restent des biens propres à chaque époux : tout ce qui était possédé avant le mariage, ainsi que tout ce qui est reçu par donation ou succession pendant le mariage.

Ce qui devient commun

Deviennent des biens communs, appartenant pour moitié à chaque époux : tous les biens achetés pendant le mariage, y compris avec les revenus d’un seul des deux époux.

Concrètement : si vous achetez une maison à La Crau pendant votre mariage, même si un seul des deux époux travaille et finance l’achat, ce bien est en principe commun aux deux et devra être vendu avec l’accord des deux, ou partagé pour moitié en cas de divorce.

La séparation de biens

Ce régime matrimonial doit être choisi volontairement, par contrat de mariage signé devant notaire (articles 1536 et suivants du Code civil).

Chaque époux reste propriétaire de ce qu’il achète, avec ses propres revenus, y compris pendant le mariage. Il n’existe pas de biens communs, sauf pour ce que les époux achètent volontairement ensemble.

Ce que ça change pour un achat ou une vente

Si vous achetez un bien à deux en séparation de biens, il est en indivision : chacun est propriétaire selon sa quote-part de financement, précisée dans l’acte d’achat. C’est un point de vigilance important : la quote-part inscrite dans l’acte doit correspondre à ce que chacun a réellement financé, sous peine de complications en cas de séparation.

À la revente, l’accord des deux indivisaires est nécessaire, et le prix se répartit selon les quotes-parts définies à l’achat — et non à parts égales par défaut.

La communauté universelle

Régime plus rare, également choisi par contrat de mariage (article 1526 du Code civil). Tous les biens, y compris ceux possédés avant le mariage et les biens reçus par héritage, deviennent communs aux deux époux — sauf clause contraire (clause d’emploi ou de remploi pour un bien hérité, par exemple).

Ce régime matrimonial est parfois assorti d’une clause d’attribution intégrale au conjoint survivant, qui permet au survivant de récupérer l’intégralité des biens communs sans passer par une succession classique — un outil de protection fréquemment utilisé par les couples sans enfants d’une précédente union.

La participation aux acquêts

Régime hybride, moins courant, également issu d’un contrat de mariage (articles 1569 et suivants du Code civil). Pendant le mariage, il fonctionne comme une séparation de biens classique : chacun gère et possède ses biens indépendamment.

C’est au moment de la dissolution (divorce ou décès) que la règle change : l’enrichissement de chaque époux pendant le mariage est calculé, et l’écart entre les deux patrimoines est partagé pour moitié. Pour un bien immobilier acheté par un seul des deux époux pendant le mariage, cela signifie que sa valeur peut entrer dans ce calcul de partage final, même si l’autre époux n’en a jamais été propriétaire.

Le cas particulier du PACS

Séparation de biens par défaut depuis 2007

Depuis le 1er janvier 2007, les partenaires pacsés sont soumis par défaut au régime de la séparation de biens (article 515-5 du Code civil) : chacun conserve la propriété, l’administration et la libre disposition de ses biens personnels.

Point de vigilance : pour tout bien dont l’origine de propriété ne peut pas être clairement établie, la loi présume qu’il appartient aux deux partenaires, indivisément, à parts égales. Une simple facture au nom d’un seul partenaire ne suffit pas toujours à prouver une propriété exclusive.

L’option pour l’indivision

Les partenaires peuvent choisir, dans leur convention de PACS initiale ou par convention modificative, de soumettre à l’indivision les biens qu’ils acquièrent ensemble ou séparément (article 515-5-1 du Code civil). Dans ce cas, les biens concernés sont présumés appartenir pour moitié à chacun, sans recours possible de l’un contre l’autre en cas de financement inégal — un point à bien mesurer avant de choisir cette option pour l’achat d’un bien immobilier.

Et pour les couples non mariés (union libre) ?

L’indivision par défaut

Sans mariage ni PACS, aucun régime légal ne s’applique. Si vous achetez un bien à deux, vous êtes automatiquement en indivision, selon les quotes-parts inscrites dans l’acte d’achat. Comme pour la séparation de biens, aucun des deux indivisaires ne peut vendre sans l’accord de l’autre.

Le point le plus important à connaître : en cas de décès de l’un des deux concubins, le survivant n’hérite de rien automatiquement, contrairement à un époux ou un partenaire pacsé. La part du défunt revient à ses héritiers (enfants, parents, etc.), qui peuvent alors exiger le partage ou la vente du bien.

Se protéger : tontine, démembrement, SCI

Plusieurs solutions existent pour un couple non marié qui achète ensemble : la clause de tontine, qui prévoit qu’au décès de l’un, l’autre devient rétroactivement seul propriétaire du bien — mais attention, tant que les deux sont en vie, aucun des deux ne peut forcer la vente ou le partage sans l’accord de l’autre ; le démembrement croisé, où chacun possède la pleine propriété de la moitié du bien et l’usufruit de l’autre moitié, protégeant le survivant contre une expulsion ; la création d’une SCI (société civile immobilière), qui offre plus de souplesse pour organiser la transmission via les statuts.

Ces solutions ont chacune leurs avantages et leurs limites fiscales et juridiques : un rendez-vous avec un notaire avant l’achat permet de choisir celle qui correspond à votre situation. Pour aller plus loin, l’ANIL détaille bien ces options pour les couples non mariés.

Ce qui change depuis la loi du 7 avril 2026

🆕 Une évolution récente et importante concerne tous les couples en indivision — époux séparés de biens, partenaires pacsés ayant opté pour l’indivision, ou concubins. La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 a étendu à toute forme d’indivision (et non plus seulement aux indivisions successorales) la possibilité, pour un seul indivisaire, de saisir le tribunal judiciaire afin d’obtenir l’autorisation de vendre le bien indivis, à condition de démontrer l’urgence et l’intérêt commun (article 815-6 du Code civil).

Concrètement, si vous êtes en indivision avec votre partenaire ou votre concubin et que l’un des deux refuse ou reste injoignable au moment de vendre, cette réforme offre désormais une issue judiciaire, là où le blocage pouvait auparavant durer indéfiniment. C’est un vrai changement pour les couples non mariés ou pacsés en indivision, qui n’avaient jusqu’ici aucun recours simple en cas de désaccord.

La règle qui s’applique à tous : la protection du logement familial

Voici une règle que beaucoup de propriétaires mariés ignorent, et qui s’applique quel que soit le régime matrimonial choisi, y compris en séparation de biens : selon l’article 215, alinéa 3 du Code civil, « les époux ne peuvent l’un sans l’autre disposer des droits par lesquels est assuré le logement de la famille ».

Concrètement, même si un seul des deux époux est seul propriétaire du logement familial, il ne peut pas le vendre sans l’accord de son conjoint. Si la vente a lieu malgré tout sans ce consentement, le conjoint non consentant peut en demander l’annulation dans un délai d’un an à compter du jour où il en a eu connaissance.

Une exception existe : un époux propriétaire peut demander une autorisation judiciaire pour vendre seul si son conjoint est dans l’incapacité de manifester sa volonté, ou si son refus est contraire à l’intérêt de la famille (article 217 du Code civil).

Sur le terrain, c’est un point que je vérifie systématiquement avant toute mise en vente d’un bien détenu par une personne mariée : même seule propriétaire au titre foncier, elle ne peut pas signer seule si le bien constitue le logement de la famille.

Tableau comparatif des régimes

Mon regard de conseiller immobilier

Ce sujet n’est ni le plus simple ni le plus agréable à aborder — on n’a pas forcément envie de penser à une séparation ou à un décès au moment d’acheter la maison de ses rêves. Mais c’est justement pour cela qu’il vaut mieux l’anticiper à froid, avant la signature, plutôt que de le découvrir dans un contexte difficile.

Mon rôle, en tant que conseiller immobilier, n’est pas de vous conseiller juridiquement sur votre régime matrimonial — c’est le rôle du notaire. Mais je considère qu’il fait partie de mon accompagnement d’attirer votre attention sur ces questions dès le début d’un projet d’achat ou de vente à deux, pour que vous arriviez chez le notaire avec les bonnes questions déjà en tête.

Questions fréquentes

Peut-on vendre un bien immobilier sans l’accord de son conjoint ?

Non, si le bien constitue le logement familial, l’accord des deux époux est obligatoire, quel que soit le régime matrimonial (article 215 alinéa 3 du Code civil), y compris si un seul des deux en est propriétaire.

Qui doit signer le compromis de vente en cas d’achat en indivision ?

Tous les indivisaires (couple pacsé en indivision, concubins, ou époux séparés de biens ayant acheté ensemble) doivent signer, chacun pour sa quote-part.

Le PACS protège-t-il autant que le mariage en cas de décès ?

Non, sauf disposition contraire (testament), un partenaire pacsé n’est pas héritier légal de l’autre, contrairement à un époux. Une donation ou un testament est nécessaire pour le protéger. Si vous êtes concerné par la vente d’un bien dans ce contexte, j’ai aussi détaillé comment vendre un bien immobilier en succession à La Crau.

Que se passe-t-il pour un bien acheté avant le mariage ?

En régime légal (communauté réduite aux acquêts) et en séparation de biens, un bien acheté avant le mariage reste un bien propre à celui qui l’a acheté. En communauté universelle, il peut devenir commun, sauf clause contraire.

Un concubin peut-il hériter automatiquement du bien de son partenaire ?

Non. En union libre, en l’absence de testament, le concubin survivant n’a aucun droit automatique sur la part de son partenaire décédé, qui revient à ses héritiers.

Un seul indivisaire peut-il désormais forcer la vente d’un bien en indivision ?

Depuis la loi du 7 avril 2026, oui, sous conditions : il doit saisir le tribunal judiciaire et démontrer l’urgence et l’intérêt commun (article 815-6 du Code civil). Ce n’est pas automatique, mais c’est une nouvelle voie de sortie en cas de blocage, y compris pour les couples pacsés en indivision ou les concubins.

Chaque situation étant différente, cet article présente les grands principes mais ne remplace pas l’analyse personnalisée d’un notaire, seul habilité à vous conseiller sur votre régime matrimonial.

Si vous avez un projet d’achat ou de vente à La Crau, à deux ou seul, et que vous vous posez des questions sur votre situation, n’hésitez pas à m’en parler — je peux vous orienter et coordonner avec votre notaire pour que votre dossier avance sereinement.

📞 Vous pouvez me joindre au 06 86 28 75 68, du lundi au samedi de 9h à 19h, ou via le formulaire de contact.